《物业管理论文（精选8篇）》

在各领域中，大家一定都接触过论文吧，通过论文写作可以培养我们的科学研究能力。你所见过的论文是什么样的呢？下面是的小编为您带来的物业管理论文（精选8篇），在大家参照的同时，也可以分享一下给您最好的朋友。

物业管理心得体会 篇1

通过学习《物管法》，使自已对物业管理方面有了新的认识，物管法结合本市实际情况制定本办法，物业管理是指业主自行或者通过他人对物业构筑物和配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序的活动，监督管理工作，供水、排水、供气、环境卫生、园林绿地、停车管理、秩序维护、设备设施维护等专项服务。

此物管法制定有五项重点：

1、前期物业管理；

2、业主、业主大会与业主委员会；

3、物业服务；

4、物业的使用与维护；

5、法律责住。

1、做为物业公司一名工程管理人员，总工办一位电梯专业工程师一定要按公司要求执行，认真学习物管法，把物管法运用在实际工作中，确保物业公司及业主权双方权益。

2、在工程前期物业接管时，定要物管法所规定执行。电梯专业包括：资枓（各种合格证、报告、注册表、各种安装图）设备设施（运行状况、是否有缺损件、机房是否达标）顾问报告应存档，对质保期內存在问题要存档。

3、为了确保各项目电梯正常运行，电梯专业定期给各项目工程部管理人员专业培训，提高了工程部管理水平，加强对电梯维保监管力度，减少业主投诉。

4、去项目检查发现问题，安全隐患及时与各方沟通解决，多次提出一些建议，针对出现问题发文提醒项目。

5、技监局年检所提出整改问题，物业工程部电梯监员一定要按时要求维保单位整改完成，各项目工程部电梯监管员每年组织电梯维保单位定期做电梯困人应急救人演练并有详细报告。

6、要求各项工程部一定要按维保合同执行。

物业管理心得体会 篇2

1、业主的责任意识。小区内的共有共用财产，是全体业主的财产，每位业主对其共有财产，都应负起管理、爱护、监督的责任，特别是对设备设施负起维护，养护的责任。

2、业主的投资意识。要使物业延长寿命，就必须投资，而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行，物管费一方面消费在保洁，绿化等服务中，更多的是投资在设备设施的养护当中，从而实现物业的保值增值。

3、物管的企业经营意识。物业管理公司要清楚自己的身份，明确自己的地位，是以服务换取报酬的企业，而不是“管家”、“主人”，不是所谓的“管理者”。企业，就要以企业的姿态出现，树立企业的意识，才能赢得企业的长足发展。任何企业要获益，都要善于经营，经营企业，经营产品，经营品牌服务型企业也是如此，节流是经营，开源也是经营，把握、运用自身的各种资源也是经营，把物业管理真正当作独立企业来经营是物业管理企业亟需树立的定位意识。

4、双方的道德意识。物业管理人员为业主服务需要有职业道德，业主享受服务也要有基本的公民道德。以“德”为本，是为人之道，也是企业发展的必需。企业要以诚信为业主服务，业主则需要正确地接受服务。当服务与被服务的关系都建立在一个“信"字的基础上时，一些物业管理人员监守自盗、缺乏职业道德，一些业主无理取闹，鸡蛋里挑骨头故意与物管作对等等不道德的行为将不再发生。

5、双方的法律意识。物业管理发展到现在，行业法律框架已基本构成，特别是国家统一制定的业主公约、委托合同、前期服务协议等规范性文件，详细地规定了物业管理与业主的权利和义务，各地先后出台的物业管理条例等相关法规，基本可以满足物业管理行业的服务需求，既然不是无法可依，就需要我们做到有法必依，树立法律意识，拿起法律武器。

6、双方的合同意识。合同是服务与被服务双方真实意思的体现，一经签订便具有法律效力，对任何一方都有同等的约束力。业主的权利义务与物业公司的权利义务都明载于合同的条款中，合同是双方行为的准则，因此加强合同意识，订立合同，信守合同，是解决纠纷的根本之举。

7、公用事业的市场意识：水电气暖等公用事业部门，计划经济以来就习惯了由终端用户无偿代其收取费用。在市场经济的今天，这种现状仍然没有得到彻底改观，进而为物管双方都造成了许多本可以避免的纠纷和伤害。顺应经济规律，才能得到发展，因此需要加入市场大潮的参与各方都树立起市场意识，包括目前的垄断行业，以免受到规律的惩罚。

《物业管理条例》的出台，标志着国家以立法的方式确定了物业管理行业的社会地位，同时保障了物业管理行业在法制化的轨道上健康发展。过去无法可依的局面将不复存在。因此，有法律相伴，今后的物业管理之路会越走越宽。有人说，物业管理者是我们这个时代的真正的英雄，因为他们正在改变人们的生活方式和生活观念。所以我相信，在法制日益健全的今天，物业管理的前景会愈发灿烂，愈加辉煌。

物业管理论文 篇3

摘要：改革开放以来，中国经济的不断繁荣和城市化进程的加快，居住物业的管理与服务成了物业企业相互竞争的目标。居住物业与其他物业形态不同，具有业主数量多、设施设备多、使用年限长、管理费用有限、需求多样化等特点，这就决定了居住物业管理质量的评定相对困难。因此，建立起完善的居住物业管理质量监督机制是促进社会和谐发展、人们安居乐业、物业企业服务水平提升的重要保障。

关键词：居住物业；服务质量；监督机制

改革开放以来，中国经济的不断繁荣和城市化进程的加快，使得居住物业大量兴建，为人们的生活提供了有力的保障。居住物业的管理与服务成了物业企业相互竞争的目标。物业企业管理的对象虽然是“物”，但服务的对象却是“人”，提供的产品是服务。[1]因此，物业服务也具有无形性的特征。居住物业与其他物业形态不同，具有业主数量多、设施设备多、使用年限长、管理费用有限、需求多样化等特点，这就决定了居住物业管理质量的评定相对困难。因此，建立起完善的居住物业管理质量监督机制是促进社会和谐发展、人们安居乐业、物业企业服务水平提升的重要保障。

一、居住物业管理的服务内容

居住物业是指住宅小区、单位住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的的物业。居住物业伴随着我国住房商品化的改革和房地产综合开发的发展而不断发展，使得广大业主对居住物业管理的需求程度越来越大。居住物业管理是运用现代科学的管理理论与方法，为保证业主居住使用正常，以满足业主各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。[2]随着时代的发展和互联网技术的广泛运用，居住物业管理的内容不断扩展和延伸，可分为以下几个方面：

（一）公共性的基础服务

公共性的基础服务主要是针对居住物业公共区域所提供的物业服务，主要包括：保洁绿化、工程维修、设施设备运行与保养、秩序维护、安全管理等内容。公共性的基础服务是物业企业赖以生存和应对市场竞争的根本，是为业主对物业服务的基本需求。公共性的基础服务主要目的是为业主提供舒适、安全的居住环境，保证共用设施设备的正常使用功能，实现物业的保值增值。

（二）平台性的便民服务

随着互联网技术的发展和广泛应用，“互联网+物业”已成为行业内的热点话题，很多知名物业企业已经开始尝试和应用，成绩斐然。平台性的社区服务是以物业企业为主体，利用互联网平台将居住物业周边供应商（如超市、餐厅、诊所、家政、健身馆等）联合在一起，共同为业主提供服务。将O2O模式应用到居住物业的服务中，物业企业成了服务的集成商，旨在为业主提供便捷的服务。

（三）定制性的私人服务

业主消费理念的转变，使得业主对物业服务的个性化、定制化的需求越来越多。定制性的私人服务是指物业企业在提供基础物业服务的基础上，能够根据业主的个性化需求，量身为业主定制私人化的管家服务，如私人物品采买、室内装修、孩子接送、宠物喂养等。

二、居住物业管理的现状

居住物业管理在中国其发展经历了三十多年，是在效仿国外成熟经验的基础上不断探索而成长起来的。现今居住物业在迅速发展的过程中，也呈现出一些问题：政府治理与公共管理

（一）建管分离，开发遗留问题制约业主对物业管理服务的认可

目前，我国绝大多数的房地产开发企业只专注于居住建筑物的开发建设，在进入销售环节前，选聘一家物业企业进行后续的物业管理服务工作，基本处于“建”和“管”的分离状态。房地产开发企业又会在销售环节给业主很多承诺，一旦业主入住，房地产开发企业就会不断退出，开发遗留问题会丢给物业企业。然而，很多工程问题又不在物业管理的服务范围，进而会招致业主的投诉，得不到业主的认可。同时，也会引发物业管理收费难，物业服务恶性循环等诸多问题。

（二）地区间发展不均衡，两极分化情况较严重

我国物业管理的浪潮是从居住物业开始试点尝试，并从广州、深圳开始不断推向全国各地。从全国范围来看，无论是发展速度还是规模化程度，南方城市的物业管理要优于北方城市，大型发达城市的物业管理要好于中小城市，地区发展部均衡。就物业管理行业而言，无论是经营理念还是专业化程度，南方物业管理企业要优于北方企业，大型知名企业要好于中小物业管理企业，两极分化情况较严重。

（三）法制建设滞缓，对物业服务质量监督不到位

20xx年我国颁布实施《物业管理条例》，使得物业企业在发展和竞争中有法可循，使得物业管理行业的发展更加规范。但相对物业管理行业的发展，物业管理的法制建设比较滞缓，缺少关于物业服务质量标准及监督方式的明确阐述。《条例》提倡业主自治，要充分发挥业主大会及业主委员会的作用，但实际上业主自治并没有发挥有利作用，主要原因是：业主缺少对服务标准的了解和认识、缺乏对物业服务质量的评判和监督的方法。对物业服务质量的监督不到位，就导致了居住物业管理是否能做到“质价相符”全依靠物业企业的自我管理。

（四）业主维权意识不强

居住物业管理的服务范围主要集中的共用设施设备的维修与保养、共用部位的清洁、秩序维护等，业主缺乏对共用财产的认识，“搭便车”心态普遍存在，部分业主缺少主人翁意识，很少有业主为公共问题站出来维权。此外，业主对维权过程的想象过于简单，如果一时没有结果，就会慢慢放弃维权行动。

三、建立居住物业管理质量监督机制的必要性

（一）物业企业的发展与成长需要建立质量监督机制

随着经济的发展，国外知名物业企业不断进军中国市场，国内物业企业数量也在逐年增加，我国物业管理行业的竞争愈演愈烈。俗话说：“打铁还需自身硬”，物业企业要想在激烈的竞争环境中生产和发展，就必须在企业内部建立起质量监督机制，已确保输出的服务能满足业主的需要。

（二）业主的权益保障需要建立质量监督机制

共用设施设备、共用场地等是保证居住物业使用功能完整的重要组成部分，也是业主公共财产权益的重要体现。业主通过缴纳物业服务费来委托物业企业进行管理与服务，物业企业是否为业主提供了“质价相符”的服务，就需要依靠质量监督机制来进行验证。

（三）社会和谐发展需要建立质量监督机制

城镇化的兴起和发展，使得居住物业大量兴建，人们的居住条件及生活环境得到了大幅度的提升和改善，居住物业管理已经和人们的日常生活紧密地联系在一起。居住物业管理质量与人们的切身利益息息相关，对城市管理水平产生直接影响。家庭的安居乐业、城市的长治久安、社会的和谐发展需要建立起居住物业管理质量监督机制。

四、建立居住物业管理质量监督机制的策略

居住物业管理质量监督机制是以保证广大业主的权益为目的，以业主需求为中心，按照物业服务合同约定对物业企业所提供的服务进行系统性、全面性、过程性监督的管理机制。它是一个综合性管理机制，需要物业企业、业主、物业行业及政府主管部门共同配合，才能保证机制的完整性和实效性。

（一）物业企业应重视服务质量监督工作，规范服务过程，提升服务标准

物业企业应重视服务质量监督工作，将质量监督工作放在战略的高度上去关注。居住物业管理质量监督机制首先应从物业企业的内部开始实施，只有专注于服务质量的物业企业，才能在发展中获得竞争优势，才能赢得业主的认可和良好的口碑。目前，很多物业企业将ISO9000质量认证体系引入到物业管理服务中，并在企业内部专设品质管理部门，其目的是规范服务过程，提升服务标准。但引入ISO9000质量认证体系并不代表质量监督工作就做到位了，还需要企业结合自身的特点对服务过程和服务标准持续不断地进行改进，建立起真正适合企业运作的质量监督机制。

（二）业主应对物业服务有正确的认识，保障自身权益，充分发挥业主委员会的作用

业主在享受物业服务的过程中，还要不断了解居住物业管理收费标准与服务标准之间的对应关系，了解物业服务的范围和内容，了解自身的权利和义务，才能使得自身的权益得到保护。然而，业主委员会的不作为，却会致使居住物业管理质量监督机制不能发挥功效。为了避免这一问题，充分发挥业主委员会的作用，可以从两个方面进行尝试：一是，业主按照缴纳物业费的一定比率出资，聘用业主委员会代表专门从事物业管理质量监督工作；二是，聘用第三方专业机构，辅助业主委员会做好物业管理质量监督工作。

（三）集聚行业力量，细化服务标准及考核方案，引领物业企业发展

物业管理行业作为正在向现代服务业转型的一个行业，而居住物业管理又直接面向社区和百姓，与民生最贴近。聚集行业力量，细化居住物业管理服务标准和考核方案，引领物业企业发展是行业发展到一定程度应承担的责任，是市场和社会对行业的呼唤。服务标准和考核方案的细化，不仅能促进物业企业质量监督工作，还能为业主提供科学参考，充分发挥了业主自治的作用。

（四）政府主管部门应加强法制建设，发挥指导和监督

作用法制环境的完善与建设是奠定物业管理行业长足发展的基础，政府主管部门应在加强法制建设的基础上，充分发挥指导和监督作用，保证行业的健康发展，规范市场竞争，监督物业企业的服务质量，保证业主利益不受侵害。

参考文献：

[1]王刚。基于TQM理论的物业服务质量管理模式研究[J]。现代物业，20xx（1）：112-113.

[2]谢献春。居住物业管理[M]。华南理工大学出版社，20xx:9-10.

[3]彭杏芳。对我国住宅小区物业管理现状的剖析[J]。法制与社会，20xx（2）:36-37.

[4]朱姣兰。珠海市住宅小区物业管理服务质量调查研究[J]。价值工程，20xx（11）:75-77.

[5]回建强。居住物业管理存在的问题及相关建议[J]。中国房地产，20xx（11）：76-78.

物业管理论文 篇4

市物业管理协会文件

根据文件精神——今年九月份市物业协会开展物业管理论文评比活动，先在公司内部征集文稿。

关于开展20xx年度物业管理论文评比活动的通知

各职能部门、分公司、各服务中心：

根据**市物业管理协会文件的精神。为了总结我公司物业管理工作经验，探讨物业管理发展思路，指导我公司物业管理工作，促进物业管理工作的`全面开展，现决定在公司开展20xx年度物业管理论文评选活动。现将有关事项通知如下：

一、参加人员：全体员工。

二、相关要求：

（一）论文题目自拟。

（二）文章要求字数2600以上，注明作者，以A4纸打印格式提交一份到人力资源部。

(三）撰写要独立完成，严禁抄袭。

(四）各个职能部门至少交1篇，各个服务中心至少交2篇，并于X月X日前将征集论文交至人力资源部，对入选论文进行评选，并向市物管协会推荐。

特此通知！

市物业管理协会

物业管理论文 篇5

本文分析了智能机电物业管理系统建立的环境条件和可行性，并对远程机电物业管理平台的组成进行探讨，可为智能机电物业管理系统的建立提供参考。

1引言

建筑智能化的概念正向着“智慧城市”的方向发展，通过信息系统辅助实现智能机电设备从单体建筑管理转向更大范围的集中管理具有重要意义。近20年来中国城市化建设水平以前所未有的速度发展，在城市化的过程中伴随而来的是两种截然不同的现象。一是特大型城市，尤其是北上广深等超级城市对于人口的虹吸效应不断扩大，城市设施服务能力面对急剧增长的人口压力时需要较高的保障水平且智能化程度不断提高，伴随着人工成本的上升对高效的设施管理服务的需求潜力巨大。二是由于过热的投资建设，中小型城市设施建设速度高于实际需求，使得设施维保成本的投资收益比降低。这两种情况存在一个相同的解决方案即通过建立高效、准确、规范的维保支持手段，实现设施的集中管控从而提升维保人员工作消费比，降低管理成本。这里所谓集中是指将一个区域内的建筑物机电设施通过一个管理响应中心集中管理；高效是以少量具备较高的专业技能和职业素养人员为主实现对众多单体建筑机电设备的日常监控与管理；准确是指能够在详实的参考资料支持下准确而正确处置机电设备发生的故障或其他维保问题；规范是指通过统一的管理方案提供可复制的服务品质。远程智能机电物业管理系统通过结合智能建筑中智能化、网络化、数字化技术以实现数字化管理。

2智能机电设备管理服务的模式创新

为了实现这样的解决方案，设施自身的智能化和管理的信息化是必要的先决条件，唯有智能化的机电设备才具备实现远程监控和管理的可能性，而智能机电设备的数据经网络及时传递后需要通过信息系统才能实现设备状态数据、资料、管理等方面的真正结合并提供服务产品。随着互联网、智能化、大数据等产业和理念在近年的爆炸性成长，可建立此类解决方案看似水到渠成，从整体来看，大型机电安装企业和具备意识的机电物业管理公司相结合最有可能优先取得突破。从设备安装调试开始，基于前期掌握的详细技术资料以及实际调试情况，提供配套智能机电设备维保管理服务乃至后续的改型优化方案建议，将合作链条延伸到建筑设施全生命周期的机电设备管理服务模式可能出现。

3当前所面临的环境条件智能机电物业管理本质上是对楼

宇智能化的一种拓展，将一个建筑单体的机电设备智能化管理扩展到更高的地域级别，实现更广泛的数据共享和更高效的资源利用，远程智能机电物业管理系统在概念上来并不难理解且无需过多的高新技术支撑。在全球范围来看，发达国家不乏这方面的类似举措，但因国情不同而各有侧重。欧美的主流设备厂商在设施管理方面的营业额常两倍于其在系统集成工程方面的营业额，即后续配套服务的商业潜力远高于设备销售和集成。由于美国建筑工程承包模式特点，同一建筑工程中多采用单一品牌智能设备，这使得其虽在楼宇智能化管理控制方面成熟度较高但对更大范围建筑群的整体机电设备集中管理案例不多。而在日本，阿自倍尔仅通过一个BOSS中心（创建于1984年）以及少量的服务站即可为关东地区20xx多栋建筑共计1.6万余管控节点提供综合管理支持服务，其中半数以上完全通过依靠管理实现故障处置，仅4%的建筑单体采用24h人员常驻。其依托相关市场高达80%以上的占有率建立了与自有产品高度配套的商业模式。我国城市化的快速发展过程中主流智能设备厂商悉数在内，一个建筑单体内多个不同品牌的智能设备共存的情况比比皆是。这使得即便是单体建筑的管理控制往往也需要使用多个不同的子系统平台，远程机电物业管理系统在兼容性和可管理性方面面临着关键性制约，但从发展的角度来看，厂商接口壁垒、管理水平、经济性（人员成本低、网络成本高）、社会整体需求不足等问题都在逐步松动和瓦解，相关实现方案和商业模式仍然值得研究和探索。

4智能机电物业管理系统的建立可行性

4.1硬件和网络方面

目前主流智能设备厂商并未开放所有的协议，与设施管理相关的协议也是被封闭的，但是基于485等通讯协议有基础实现不同厂商设备之间的数据交互，若相关市场需求被激活，通过相应合作沟通进行RTU开发，具备实现设备状态数据的获取甚至控制数据写入的技术可行性。网络条件方面按当前的互联网发展水平完全可以通过多种不同的接入方式满足各种类型的连接需要。

4.2管理软件方面

我国软件行业发达，有广泛的自主开发和合作方式供选择，从技术角度完全具备实现系统的可行性。真正问题是如何对于需要掌握和处理的数据进行正确规划以及在建立高效的配套管理流程，而这正是机电安装施工企业和物业管理企业各自的长处所在。

4.3客户需求方面

对于业主而言，远程机电物业管理系统在降低设备维护管理成本和提升管理效率的同时，也具备通过多方数据积累和管理经验提供诸如设施运行历史情况、运作方案优化、设备改进更换等方面增值服务的可能性，有助于提升其管理形象和客户实际体验。

4.4社会效益方面

从社会效益角度来看，建立远程机电物业管理系统可缓解高负担智能设备的维护管理工作压力和降低负担智能设备管理成本，顺应我国城市化发展现状并符合智慧城市建设的政策思路。

5系统的组成部分

5.1数据采集和管理标准

在建立远程机电物业管理系统的过程中，首先应基于设备调试和管理经验，对智能机电设备在维保管理过程中常见的数据进行整理和规划，形成数据采集和处理方面的统一标准。

5.2健全管理制度

整理智能机电设备维保相关的管理工作并将其步骤流程化，确定配套的管理表式和相应的操作权限。

5.3核心设备的研发

研发可按标准协议连接不同子系统并获取数据的RTU，通过RTU实现智能设备与管理系统之间的数据交互。

5.4信息管理系统

（1）用于承担数据汇总、处理、工单触发等功能的响应中心管理系统；（2）用于与RTU连接监控单体建筑不同智能设备状态并可通过网络实现与响应中心管理系统之间数据交互的客户端系统；（3）用于维保单位业务管理部门和业主等客户进行整体管理情况获取和展现的服务拓展系统（包括移动应用）。

5.5响应中心

为真正实现远程机电物业管理模式的潜在价值，需根据实际客户规模情况建立相应的响应中心，将骨干技术和管理人员集中配置于其中，配合分站、服务点、单体建筑保留的维保人员等，分级满足不同的客户需求。

6结语

远程智能机电物业管理系统能够实现从单体建筑管理转向更大范围的集中管理，具有重要的意义；本文分析了智能物业设备系统建立的环境和可行性，对智能物业管理系统的组成进行探讨，可以为后续该系统的建立提供借鉴。

作者:呼晓波 单位:上海市安装工程集团有限公司

参考文献：

[1]冯海林，马小军。基于BIM和RFID技术的设施运维阶段管理[J]。建筑电气，20xx，34（11）:57-60.

[2]徐海长。运维管理系统在智能建筑中的应用[J]。智能建筑与城市信息，20xx，18（05）:15-18.

物业管理论文 篇6

摘要：在我国市场经济迅速发展的过程中，写字楼市场也迅速发展起来，与之相伴的写字楼物业管理服务及质量问题也随之凸显出来。笔者结合自身实践，针对写字楼物业管理服务质量评价及其应用问题进行深入分析研究，力图为改善当前写字楼物业管理服务质量提供有益参考。

关键词：物业服务；物业管理；写字楼；服务质量评价体系

随着我国经济对外开放程度的加深，大量跨国公司涌入中国，同时我国本土企业、金融、保险、通信以及中介服务行业也迅速发展，这客观上刺激了我国写字楼行业的发展。当前，我国写字楼行业已经发展到第四代和第五代，写字楼对绿色环保、生态以及智能化的要求越来越高。同时随着写字楼功能越来越丰富，相应的写字楼物业管理内容越来越多，对管理水平的要求也越来越高。写字楼物业管理作为写字楼的开发附属行业在整个物业管理行业中占据着越来越大的比重，其管理的水平与写字楼开发商、业主以及物业公司三方的利益息息相关。因此，建立一套科学有效的写字楼物业管理服务质量评价体系对于提升写字楼物业管理服务水平，更好地维护三方利益具有至关重要的作用[1]。

1写字楼物业管理服务的基本内容

目前在我国写字楼物业管理服务中，服务的基本内容根据写字楼的规模、业主性质以及写字楼的具体区位条件等差异而有所不同。从整体上来说，写字楼物业管理服务的基本内容主要包括常规性公共服务、委托性特约服务以及针对性专门服务3个方面。常规性公共服务内容包括写字楼房屋设备与设施管理、写字楼建筑主体管理和住宅装修日常监督、写字楼建筑卫生和绿化管理、与公安和消防有关的写字楼区域安全管理和公共秩序的维护、辖区内的车辆道路管理和其他公众代办性质的服务[2]。针对性专项服务内容包括商业类和日常生活类服务、金融与社会福利类服务、文化、卫生、教育、体育类服务以及各种经纪代理中介服务。委托性特约服务内容是对针对性专项服务的补充和拓展。在坚持以人为本的服务理念基础上，根据上述两种服务类型的项目与内容，采取多样化的服务机制与经营方式，从项目和内容上进行广度和深度的拓展。

2开展写字楼物业服务质量评价的客观必要性

1）物管企业自身发展的客观需要。我国写字楼物业管理服务的发展主要是借鉴国外先进的物业管理服务经验，虽然已经取得了一定的成效，但从业人员素质低、服务意识不够，整个行业发展水平不高。许多写字楼物业管理中存在这样的现象，一方面业主认为接受到的物业服务与所缴纳的物业服务费不匹配，对物业公司服务水平存在不同程度的'不满意，导致许多业主少交或不交物业管理费，造成物业管理公司运作出现问题。另一方面写字楼物业管理行业也出现了这样一个怪圈，即物业管理公司服务质量低下———业主拖欠物管费———物业管理公司缺少运行资金———物管人员服务态度差———物业服务水平低，这种现象作为一种周而复始的恶性循环，使得整个写字楼行业物业管理服务质量长期得不到提高。针对这种矛盾物业管理公司虽然进行了业主满意度调查，但是由于缺少科学指导，物业管理公司不能或者也不愿意对所调查的信息进行科学和全面的处理，进而无法对自身实践进行有效指导，从而提高服务质量。因此，笔者认为，构建起一套科学合理的物业管理服务质量评价体系，有利于提高业主满意度，能及时发现和分析物业管理公司自身管理服务中存在的不足；有利于提高物业管理服务的质量和推动自身科学合理发展。

2）相关主管部门监督管理的需要。目前，我国的写字楼物业管理服务公司主要有3种类型：一是直接由写字楼开发商衍生出来的管理公司；二是专门的物业管理公司；三是由政府性质的房管所转制形成的公司[3]。由此看出，物管企业成分的复杂现状直接造成相关主管部门对其进行监督管理时难度增大。目前主管部门主要通过制定相关行业法律法规和从业人员服务标准对其进行监督管理，缺少一套科学合理的服务质量评价体系来对其服务质量进行评价，并在此基础上进行科学有效的监管，这是造成目前写字楼物业管理服务水平低下的重要原因之一。因此，笔者认为应提高主管部门对写字楼物业管理服务的监督管理水平，促进写字楼物业管理服务质量的提升，构建写字楼物业管理服务的质量评价体系，这样才能有利于监管部门更好地掌握写字楼物业管理服务的整体水平，从而针对性地制定相关的政策法规，促进物业管理服务质量水平的整体提升。

3）业主的需要。业主是写字楼物业服务质量的直接感受者，也是物业管理质量最有发言权的一方。然而，在市场经济条件下，物业公司和业主具有博弈关系，业主希望支付较少的费用获得更优质的服务，而物业公司则希望获得更多的利润。由于缺少一个客观的衡量标准，因此，双方在博弈中往往产生矛盾，造成物业管理服务质量长期在低级阶段徘徊，最终对各方的利益都造成了损害。由此可见，建立一套科学合理的，业主和物业公司都能接受的物业管理服务质量评价体系，使之成为物业管理与业主沟通的有效渠道，业主不仅可以根据这套体系对物业公司的服务质量进行客观评价，而且可根据评价的结果对物业公司的管理提出合理建议。

3构建写字楼物业管理服务质量评价体系

1）体系构建原则。首先是独立性原则。独立性原则指的是在体系构建过程中，各个指标既要充分反映系统的总体特征，同时又能避免重复。指标体系要做到层次分明，简单明了，处于同一平面的指标应该要相互独立，不要加入太多的信息内容而使指标的内涵重叠，从而易于区分。要围绕综合评价目的来构建整体评价指标体系，形成一个层次分明的指标体系，确保评价结论能够最终反映评价意图。其次是全面性原则。写字楼物业管理服务是一个涉及多个主体和部门的系统性工作，因此，构建的服务质量评价体系要做到能够充分反映服务参与者方方面面的情况，根据服务质量评价指标体系制定的服务质量调查表要能够全面、客观、准确地反映业主对服务的需求信息。同时在选取指标时，要能够根据写字楼提供的服务性质、内容以及具体的区域位置等进行指标变换。第三是目标导向原则。笔者认为，就写字楼行业管理服务的质量评价而言，评价的目的既不是为了评价而评价，也不是为了给相关企业的服务质量进行简单的排序，而是要通过评价对相关物业公司进行监督和激励，促进其提升自身物业管理水平，引导其往正确健康的轨道上发展。因此，服务质量评价体系构建中，要根据评价的任务和目的合理构建指标体系。

2）原始指标体系。对于写字楼物业管理服务质量评价指标体系的构建，不同学者提出了不同的观点，提出了不同侧重点的指标体系。在参考学者们的观点后，结合自身在写字楼物业管理行业多年的从业经验，笔者认为，写字楼物业管理作为一个体系主要包括基础服务、特色服务以及特约服务等诸多的子系统，在构建质量评价体系的指标时，要注重层次性和全面性，写字楼物业管理服务质量评价指标体系基本构成见第39页表1。

3）指标体系的筛选。在开展质量评价时，原始指标体系并不是一成不变的，而是根据实际的情况对原始指标进行合理筛选。通常来说，会根据相关客户调查对指标进行选择，再根据指标进行质量模型构建，开展质量评价，以确保评价结论与客户的实际需求最大限度地吻合。例如某写字楼的物业管理服务体系，首先应根据该写字楼的实际情况，形成新的指标体系，然后进行服务质量评价。新的指标体系有25个指标，这些新的指标在筛选出来以后，进入到下一环节的指标优化中，形成质量评价的最终指标。

4结束语

写字楼物业管理服务质量评价是将现代管理质量评价方式运用到写字楼物业管理评价中的全新尝试。在当前写字楼行业迅速发展及其物业管理服务水平整体有待提高的背景下，将管理质量评价理念引入其中，可以为写字楼物业管理公司、业主以及相关监督主管部门找到一个可以接受的平衡点[4]。通过建立质量评价体系，对物业公司的管理服务进行客观的评价，物业公司可以根据评价结果改进自身管理服务，提升服务质量。业主可以根据评价结果评估自身对物业公司的要求，提出针对性的意见。而相关的写字楼物业管理监督管理部门则可以根据评价结果客观准确地预测整个行业服务质量状况，针对性地制定相关法律法规和政策，促进行业服务质量的整体提升。

参考文献：

[1]李英妍。我国物业管理企业质量管理中存在的问题及对策[J].现代经济信息，20xx(18):80.

[2]周越。住宅物业服务质量顾客满意度测评体系初探[J].科技创新导报，20xx(25):171-172.

[3]格罗鲁斯。服务管理与营销———基于顾客关系的管理策略[M].北京：电子工业出版社，20xx.

[4]邓富民。基于服务质量差距模型的服务质量特性构成分析[J].四川大学学报(哲学社会科学版),20xx(5):27-30.

物业管理论文 篇7

1引言

物业管理在我国虽然只有多年的历史，却得到了很大的发展，许多物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系，而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物业管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成，初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理在我国已经取得了长足进展[1]。

2物业管理经营概念以及特点

物业管理经营可概括为两个方面一是将物业管理和物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主，客户提供更全面，更彻底的服务。物业管理经营的核心思想为将营销的概念深刻的溶合于物业管理的工作中通过对管辖物业经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理，实现物业保值、增值的重要功能。物业管理经营运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业公司的经营在提高企业经济效益的同时，还促进了物业的市场流通，挖掘了蕴含于物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。

物业管理经营是房地产服务的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和延伸，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场发展空间。它除了具备“纯”物业管理外，还包括商业推广、商业策划和商业管理，它的投资和开发可以获得比一般物业投资回报更大的商业利润，但是这种高回报的实现过程非常复杂，存在诸多变数。业界有专家断言“物业管理经营水平代表一个城市最先进的物业管理水平气、收益性。投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。复杂性。表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。综合性。既有物业管理的维修维护、安全消防、清扫保洁等基本服务内容，更有物业租售代理、营造商业氛围、商业推广、商业策划等一系列商务运作，而且还需解决配套问题和商务服务、娱乐服务等、创造性。物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈观感印象。而且经营方式和营销理念也要随时需创新，紧跟市场发展方向。品牌性。物业经营要获取最大商业价值，关键在于社会消费群体对本物业场所的知晓程序、美誉度和钟爱程度，而这一切的取得需要依赖物业经营获取收益的各方面达成共识，形成共同的价值观和服务理念，从而营造一种亲情氛围和信任品牌。另外，物业经营的高档豪华趋势、多功能性、人文休闲文化特色也日趋明显。物业管理经营面临的'难点是市场培育难、经济繁荣难、安全防范难、设备運行保障难、商业推广难、处理业主和消费者的利益关系难。

3油田物业管理公司经营策略要考虑的因素

3.1促进行业结构形式

针对物业管理这个新兴行业的特点，企业首要的战略选择是考虑能否有能力促进行业结构趋向稳定、成型。从物业管理行业发展的现状可知，现阶段是行业发展过程中战略自由度最大，战略影响最高的阶段。首先，行业结构尚未稳定，不存在公认的竞争对策原则，企业可以在行业战略特性和资源的限制范围内，在服务方针、市场营销方法和价格策略、运行模式等方面建立一套有利于自身发展的游戏规则，从而有利于企业建立长远的行业地位。其次，油田物业管理公司应当积极参与支持我国物业管理理论的探索和研究，扭转行业发展过程中的认识误区，主动引导政府、公众、社会各界建立对物业管理行业的正确认识，大力促进政策环境、法制环境的进步，为行业的健康发展创造良好的外部环境。

3.2正确对待外在因素

所谓外在因素一，即企业效率和社会效率之间的不一致。油田物业管理公司必须在行业利益和企业自身利益之间取得平衡。企业的生产经营状况与行业的整体形象、信誉、吸引力，行业与政府的关系，行业与其他行业的关系等息息相关，企业的发展离不开同业的协调以及整个行业的发展。油田物业管理公司应当具有大局意识，避免过度的趋利性要把促进行业发展，促进住宅区物业管理的发展作为企业战略的重要组成部分。像深圳的中海、万科、长城、华侨城等物业管理公司的“北伐”战略，对于宣传、普及、推动我国物业管理的发展已起到良好的作用。

3.3适应行业门槛的转变

新兴行业的行业门槛的构成因素，会随着产业规模的成长和技术的成熟而发生变化。早期的进入障碍较少是来源于需要掌握巨大资源，而更多是源于承担风险的能力、技术上的创造性以及做出前瞻性的决策。当产业在规模上发展和技术上成熟时，这些进入障碍会被不同的其他因素所代替，企业必须为维持其行业地位而创新，而不能只固守过去获得的成功。随着物业管理的发展，策划能力和资源整合能力将成为企业最核心的竞争力，企业必须能够针对某一物业的综合需求制定最佳的管理服务方案，选择恰当的质量标准，调动和使用最合适的资源，包括人才、技术等来实现这个方案并使之持续运行。围绕这个目标，企业应当把人才的培养和经营管理水平的提升作为总体战略的重心。

3.4纵向整合战略

油田物业管理公司实行后向整合，进入上游的清洁、绿化、机电维修等相关领域，这是目前规模相对较大的物业管理企业普遍采用的战略。通过整合，企业的竞争优势可以在下列方面得到加强、形成歧异化。在经历了多年的各级优秀示范小区大厦的评比之后，物业管理的主体服务具有标准化的趋势，其服务内容、合同、收费、价格等方面将随着行业的规范而日趋雷同，而同质化的最终结果将是价格的竞争。企业通过实施纵向整合战略，可以及时对服务需求做出反应，提供多种选择的配套服务，甚至可以在管理层控制范围之内提供一系列的服务附加值，从而使企业的整体服务形象别具一格，形成歧异化，增强了企业的竞争能力。如广州城建开发物业管理集团在管理的小区中开展配套服务性质的“幸福家园”活动已经三年多，通过下属的清洁、绿化、家政、机电工程等子公司的共同努力，締造了放心、省心、舒心的服务口碑，为集团的品牌建设奠定了坚实的基础。

4油田物业管理公司经营策略实施对策研究

4.1提高思想认识，加强自身建设

发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质。要建设一支思想好、技术精，进取心强，勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。油田要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，使职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。

4.2加强企业基础经营管理工作

重视基础管理工作，理顺经营管理体制。一应明确重视和健全各项基础工作，是企业有效地进行经营、管理、服务活动的前提。应向开发企业争取更多的物业管理启动资金和办公用房、管理设备，并建立物业维修专项基金，使物业管理有良好的基础条件。为避免径管脱节，物业公司应提前介入，在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济、有效，为今后进行物业管理打下良好基础。二应把好接管验收关。根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料完整，这是搞好物业管理关键性的一环，是与业主和住户建立起良好的经济关系、依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。此外，物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任制和各项规章制度，并在管理过程予以不断完善，做到有章可循、按章办事。

5结束语

本文研究了油田物业管理公司经营策略的环境因素，对公司内外、宏观和微观环境因素进行综合全面的分析，明确企业的优势与劣势，发现企业发展的机会，避免和克服发展过程中将会遇到的威胁，为制定油田的经营策略奠定成功的基础。希望能为了能够确保油田经营策略目标的实现，分析和提出了加强我国油田物业公司经营管理的一些措施和建议。

物业管理论文 篇8

当前，信息技术的应用越来越广泛，尤其是在物业管理中发挥了重要作用。物业管理在房地产行业中占据了重要地位，加强物业管理工作尤为重要，信息技术作为物业管理水平提高的重要途径，它不仅减少了抄表、计算、收款、开票等环节中出现的错误，同时也方便了各部门间的沟通，提高了物业管理服务质量。下面我们首先来了解一下信息技术对物业管理的作用，然后再来阐述物业管理中存在的问题及解决对策，最后再来探讨信息化物业管理的应用实施。

一、信息技术对物业管理的影响

将计算机信息技术、自动化控制技术等运用到物业管理中，帮助企业解决了许多问题，使得物业管理工作更加的科学化、规范化。信息化物业管理属于一种全新的模式，运用了先进的管理理念，实现了各项业务一体化的管理流程。在传统物业管理模式中，资源管理不到位，在业务管理过程中容易发生各种问题，其可靠性较差，缺乏科学的管理理念。在数据统计方面，由于手工记账，工作量相对较大，业务过程很难得到控制，无法实现有效的监督考核。在以往的物业管理工作中，耗费了大量的人力物力，人力成本大约占到了一半以上，而运用互联网信息技术，可以迅速的完成数据统计工作，减少人力资源的投入，有效的节约了物业管理的服务成本，还进一步转变了物业管理理念。除此之外，物业管理工作涉及到的内容较多，管理范围较广，变化因素较多，运用传统的管理方式不能及时准确的应对相关变化，而且容易导致许多问题的产生。而运用互联网信息技术进行物业管理，能够有效的实现信息化的物业管理模式，通过计算机强大的系统功能，能够帮助企业更好掌握相关情况，从而做出科学的决策，促进物业管理的现代化进程。信息化的物业管理，使得业务管理工作流程逐渐标准化，纠正了以往不符合要求的操作流程，进一步优化了企业人员的配置，实现了快速查询、全面统计的功能，使得企业能够及时的了解各类信息资料，有效的配置企业资源，进一步实现资源共享、信息共享，提高物业管理质量。

二、信息化物业管理中存在的问题及有效对策

1．信息化物业管理系统中存在的问题

(1)物业管理系统建设的投资成本较少在运用互联网信息技术进行物业管理的过程中，需要一定的财力物力投资，来进行信息化系统的建设。由于政府支持力度不够，信息化建设成本投入较多，给企业带来了一定的压力，尤其是一些小型物业公司来说，缺乏信息化服务系统建设的成本投入。

(2)信息化物业管理的重视程度不够在以往的粗放型管理模式下，传统的物业管理理念根深蒂固，许多人对信息化物业管理认识不够，轻视互联网的作用。由于网络技术的特殊性，使得业务办理不能够直接产生效益，属于一种间接获取经济效益的方式，一些人不能够认同信息化物业管理的重要性。受到传统管理模式的影响，许多人员习惯采用手工管理，使得一些现代化信息技术系统的利用率相对较低，开发利用率相对较低，不能够充分发挥信息系统的作用。

(3)现代化物业管理人才相对缺乏将互联网信息技术运用到物业管理工作中，使得物业管理企业发生了很大的改变，信息化系统的维护需要具备专业技能的人才。目前，在物业管理企业中，不仅要求管理人员专业技能，还要具备计算机专业知识，信息化人才的缺乏为物业管理企业的发展带来了很大的难度。另外，在信息化物业管理工作中，对数据库概念比较模糊，企业开发的数据库之间兼容性较差，浪费了大量的资源，降低了工作效率。

2．解决信息化物业管理中相关问题的措施

(1)政府要加强信息化物业管理建设的支持物业管理信息系统的建设离不开政府的支持，面对当前的形势，国家和政府要加强现代化物业管理建设的成本投入，对信息化物业管理要实行宏观管理，鼓励企业进行信息系统的开发，给予一定的财力支持，并加强物业管理信息化系统的管理工作，使得信息化管理系统处于良好的状态，进一步促进我国物业管理模式由传统管理模式向信息化管理模式进行转变。

(2)加强企业人员对物业管理信息化发展的重视企业在开展信息化物业管理系统建设工作时，一定要加强人员对计算机知识的学习，让他们了解到互联网信息技术对物业管理的重要性。对信息化工作要有长期的规划，要由繁到简的`进行物业管理信息化建设工作，还要做好网站建设的投资规划，要有计划的进行投资，避免造成浪费。对于物业管理企业的重要人员，一定要做好榜样，不断提升自身的信息化意识，鼓励所有员工积极的投入到信息化物业管理工作中。

(3)不断提高物业管理人员的综合素质在物业管理信息化建设方面，我们要加强员工的技术培训，通过相关渠道，培养物业管理企业的高素质人才，不断加强物业管理人员的信息化知识的学习，让他们熟练的进行计算机操作，并了解各系统的特点及简单的维护知识。信息化物业管理工作需要我们不断提高企业的服务质量，在深化信息化建设的工作中，将信息技术投入到了物业管理中，运用互联网来进行业务办理，大大提高了企业的服务效率。为此，物业管理人员只有掌握计算机技能，才能帮助企业实现利益最大化，进一步确保企业的整体竞争力。

三、探讨信息技术在物业管理中的应用

1．信息技术在物业管理工作中的应用表现

(1)物业管理企业的站将信息技术运用到物业管理工作中，为企业提供了很大的方便，首先，我们先来了解一下运用计算机技术开发的企业站。企业站是物业公司用来展示自我的平台，在该网络平台上，能够发布各种类型的信息，它能够帮助企业将相关信息整合到一个平台上，从而使企业人员能够共同的分享这些信息，从而使信息资源能够得到有效的利用。

(2)EＲP系统的建设EＲP系统依靠信息技术，采用的是系统化管理思想，是实现企业决策的管理平台。运用EＲP系统可以将企业中的生产、财务、采购等多项信息资源整合在一起，需要我们来进一步规范相关流程，减少人力资源的浪费，从而进一步促进了业务处理标准化体系的完善。在业务处理过程中，系统具有很强的随意性，可以方便企业的管理工作，提高企业管理质量，从而促使企业做出科学的决策。

(3)办公自动化系统办公自动化系统是企业人员进行办公的平台，它不仅实现了物业管理工作的自动化，还大大减少了管理成本，节约了大量的管理费用。通过网络管理平台，可以将办公体系连接起来，从而使得员工能够更好的进行信息处理工作，大大提高了企业管理效率。

(4)地理信息系统将GIS技术运用到物业管理企业中，可以进一步帮助企业实现数字化管理，管理者还能够依靠信息系统来进行物业管理，从而提高了物业管理的整体质量。运用该信息系统，可以提高资料的整合速度，从而实现信息资源的共享。

(5)公用设备集中化管理在物业管理企业中，我们可以运用设备管理系统来对公用设备进行统一的智能化管理，在设备管理系统中，包括生活热交换系统、照明回路、水箱液位等的控制，都需要运用智能化管理系统进行处理，从而有效的促进物业管理工作的自动化处理进程。

2．信息化物业管理系统的实施

(1)物业管理信息化系统的组成在物业管理工作中，利用计算机技术进行信息管理工作，需要我们不断完善信息管理系统的建设，将各项管理工作具体化。我们以某物业管理企业为例，他们采用的是一套全面性的信息管理系统，该物业管理系统对各个部门的工作需求进行了相关分析，归纳总结了各项管理体系，总计12个子系统，包括文档管理、收费管理、资金管理、人员管理、出租管理、维修管理、业主查询、领导查询、系统维护、空置房管理、后台管理、家庭用户查询系统，该物业管理系统比较全面，具有量大、功能全面等特点。

(2)物业管理信息化系统的设计理念物业管理信息化系统坚持“以人为本”的服务原则，强化了系统服务功能，大大体现了物业管理系统“人性化、透明化”的服务理念。在系统建设过程中，我们要向业主发送相关信息，在清楚业主的个人需求以后，改善物业公司、业主两者之间的关系。在进行系统建设时，运用了C/S和B/S两个体系结构，对于C/S体系结构来说，具有安全稳定、效率高等特点，从而确保了数据系统的安全性，实现了两者的统一结合。在该物业管理信息系统中，需要用到一个物理IP地址，这就需要利用一台WEB服务器，然后通过申请公网地址，并且，还要不断完善该应用系统。由此以来，既节约了大量的建设成本，又为物业管理工作提供了很大的方便，进一步促进了该物业管理系统的完善。

四、结语

信息技术在物业管理过程中的广泛应用，为物业费用的管理提供了很大的方便，有助于物业管理企业树立良好的形象。虽然信息化物业管理有了很大的发展，但是，在物业管理过程中，仍然存在着人才匮乏、投资有限、认识不够等问题。为此，需要我们要加强专业人才的培训，加大硬件及软件的投入，不断完善企业网站的建设，进一步优化办公自动化系统、EＲP系统等，使信息技术在物业管理中更好的发挥其作用。